近期，公募REITs二级市场价格持续波动，让投资者不禁心生疑问：曾经一份难求、一路飘红的REITs怎么了？
时值首批基础设施公募REITs上市两周年，带着投资者的这一疑问，在初夏的北京，
作为首批上市的公募REITs之一，首钢绿能REIT曾创下单只新基金配售比例最低纪录，打响了我国公募REITs的“第一枪”。两年来，这只REIT底层项目运行平稳，累计分红3.05亿元，为投资者带去“稳稳的幸福”。同时，中航基金REITs团队还不断探索REITs的精细化管理之道，开创行业之先河，将行业多个“首次”揽入怀中。
身处这座有血有肉的项目中，感受着产业蓬勃发展的脉动，也让人更加相信，二级市场的波动只是暂时的，只有底层资产和项目运营管理的过硬质量、长期盈利能力和主动管理能力的不断加强，才是REITs长远发展的灵魂。
距离上一次探访首钢绿能REIT底层项目，已经过去整整两年。如果不是第二次来，很难想象群山环抱中的是一座垃圾焚烧发电站。
刚转弯驶入入口山路，记者就看到了长达20多米的“中航首钢绿能REIT”标识矗立在项目大门口，以群山为底，与绿树为伴。这是上一次在此处不曾看到的景象。
进入项目现场，更是随处可见“中航首钢绿能REIT”标识——在垃圾吊操控室，在项目沙塔周围，在走廊展示区。据了解，这是行业首家在项目现场展示REITs标识的机构。
除标识展示外，两年来，首钢绿能REIT还创造了多个行业“首次”。所有公募REITs中第一个开业绩交流会，第一个写“致投资者的一封信”，第一家分红，首家公开招聘REITs投研人员……
“演好REITs连续剧”
“做REITs是演一部连续剧，而不是演一场电影。要想演好这部连续剧，就要有很强的内生动力，必须用市场化的方式来做REITs。”在项目现场，中航基金不动产投资部总经理宋鑫与记者交流时说。
首钢绿能是中航基金的第一个REITs项目。从一开始，宋鑫团队就深度参与该项目的管理并探索管理精细化。
“首钢绿能刚上市，我们就请了一家第三方工程咨询机构来为项目把脉，希望一方面可以查缺补漏，一方面帮助项目提质增效。”宋鑫介绍，第三方咨询机构每年会出一份评估报告，宋鑫要求团队每年至少落实一项评估报告中提出的改进意见。上市以来，首钢绿能项目已经对烟气设备、焚烧炉、在线监测系统等做了更新改造，今年项目还规划了11项资本性支出。
在现场的交流中记者还了解到，首钢绿能REIT基金经理之一——汪应伟的工作地点就是项目现场。他也是公募REITs基金经理中，为数不多的真正在项目上班的人。汪应伟曾供职于北京首钢生物质能源科技有限公司，担任北京首钢生物质能源科技有限公司经营管理专业负责人，如今是中航基金的一名REITs基金经理。宋鑫介绍，让基金经理驻场，一方面要保证项目运营的稳定，另一方面还希望借助基金经理的专业能力或知识对项目进行赋能。
不只现有项目的管理，作为中航基金REITs业务的负责人，宋鑫看得更远。
作为生产企业，最大的风险通常为安全事故。学法律出身的宋鑫，给中航基金所有的REITs基金经理买了董事责任险，“我们是行业里最早给基金经理购买董责险的公司之一，这也是优化REITs治理机制的有益尝试。”
将REITs作为战略方向的中航基金，未来要继续深耕这一行业，宋鑫还打算招聘两类人才。一类是做REITs投研的人员，另一类是REITs市场人员。“REITs的专业性很强，未来需要相关的投研人员与监管、投资人进行交流，也需要输出专业的研究内容。此外，随着REITs发行的常态化，未来REITs不会像现在这样一票难求，需要专业的市场人员来进行产品的推介。”宋鑫说。
项目运营平稳
中航首钢绿能REIT是首批上市的基础设施公募REITs之一，于2021年6月21日在深交所上市。项目基础设施包括北京首钢生物质能源项目、北京首钢鲁家山残渣暂存场项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目三个子项目。
首钢生物质能源项目主要是进行生活垃圾的处置和发电，对应到垃圾分类就是“其他垃圾”这一项。在首钢绿能REIT整个基础设施项目中，生活垃圾处置及发电收入占整个收入超过90%。
进入项目现场，可以看到工人正在操控着一次可以抓取8-10吨垃圾的垃圾吊。项目工作人员介绍，垃圾被收运至一个三十多米深的垃圾处理池中，由工人操控垃圾吊将垃圾沥水后放入发酵区。发酵5-7天后，再由垃圾吊运至焚烧炉进行焚烧，用垃圾焚烧产生的蒸汽进行发电，电并入北京市电网，供周边居民使用。
首钢餐厨垃圾收运处一体化项目，主要进行餐厨垃圾的处理和发电，对应到垃圾分类则是“厨余垃圾”，经过分拣、焚烧等过程，这些餐厨垃圾最终变为生物质柴油和电。
首钢绿能REIT基金经理汪应伟介绍，目前垃圾处理是供不应求的状态，2017-2019三年的平均处理量是115万吨，抖客网，2020年受疫情影响垃圾处理量也达到103万吨。
首钢绿能REIT 2021年、2022年年报显示，项目年垃圾处理量稳中有升。其中，2021年项目全年累计处理生活垃圾111.19万吨，同比增长7.65%；全年累计实现上网电量35171.4万千瓦时，同比增长7.93%。项目累计收运厨余垃圾4.93万吨，同比增长33.53%；累计处置厨余垃圾6.94万吨，同比增长18.22%。
2022年项目处理生活垃圾116.34万吨，同比增长4.6%；实现上网电量35030.16万千瓦时，同比基本持平。项目收运厨余垃圾4.16万吨，同比减少15.6%；处置厨余垃圾6.08万吨，同比减少12.4%。
此外，最新一季报显示，2023年一季度项目处理生活垃圾26.74万吨，实现上网电量9111.96万千瓦时，项目收运厨余垃圾1.06万吨，处置厨余垃圾1.40万吨。
稳稳的现金流
项目的平稳运营也带来了稳稳的现金流。
汪应伟介绍，首钢绿能REIT项目的现金流主要包括三部分：
第一部分是电费，电费主要包括每月跟北京市电力公司结算的标杆电价、每季度跟电力公司结算的0.1元/千瓦时的电价补助以及国家可再生能源0.19元/千瓦时的电力补助；
第二部分是与城市管理委员会签订的垃圾处理服务协议；
第三部分是与西城区、石景山区、门头沟区管委签署的餐厨垃圾处理协议。
中航首钢绿能REIT上市以来，项目每年可分配现金流均在1亿元以上。基金年报显示，2021年项目层面全年累计实现收入4.25亿元，可供分配金额1.73亿元。2022年项目层面营收达4.28亿元，净利润实现4700万元，累计可供分配金额1.37亿元（含2021年未分配金额5181666.31元）。2022年基金层面收入较预测值增加8%，EBITDA较预测值增加9%，可供分配现金较预测值增加34%，2022年项目整体经营情况好于招募说明书披露的预期值。
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原标题：【实探！创造多个“首次”，首批最火公募REIT底层项目两年来有何变化】 内容摘要：近期，公募REITs二级市场价格持续波动，让投资者不禁心生疑问：曾经一份难求、一路飘红的REITs怎么了？ 时值首批基础设施公募REITs上市两周年，带着投资者的这一疑问，在初夏的北京， 记 ... 文章网址：https://www.doukela.com/jc/235908.html； 免责声明：抖客网转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，我们会及时修改或删除。 |
